长租公寓被坑指南

写这篇文章,起初是在朋友圈看到了各大长租公寓哄抬房租的事情,继而就发推向各位推友们收集素材,居然还凭着一千fo不到的影响力获得了不少推友的响应,事已至此不得不写,不写就超丢脸,那就写吧。

从推友们手里收到的合同有自如、蛋壳、青客和链家这几个平台的,其中链家的那份合同不是长租合同,就是传统的中介,在这就先不说了;青客的那个合同十分简单,看着像是一个没有法务的公司拟出来的东西,也没有很坑,所以也不提了……

重点看看自如和蛋壳这两个长租公寓平台的合同吧,啧啧,真的看得出来他们是用心了的,“别有用心”的那种用心。

按照我习惯的方式,分点陈述吧。

  • 房屋设施老化维修费用承担

人为造成的损坏都由承租人承担维修费用,这没什么可说的。看一下房屋自然老化的维修都怎么处理:

蛋壳的合同里约定了承租人要支付“维修金”,也就是说修房子的钱要租客掏。(合同中明确约定了“乙方按时支付维修金的,甲方承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜”,意思是如果没交维修金就可以不管了。)

自如比较正常,直接约定由平台承担。

  • 房屋转租成本

依照法律规定,承租人转租租赁标的要经过出租人的同意,所以两家都对转租设置了门槛。看合同,自如和蛋壳的转租手续费都是半个月的租金。

我觉得这个约定明显是不合理的,毕竟《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》规定了,违约金超过实际损失30%的,就属于过高。承租人如果能自己找到下一个符合条件的租客,对出租人实际上是没有造成损失的。

但这也都是没办法的事,你们谁也不能为了半个月租金去打官司对吧。

  • 提前退租成本

自如:无论租了多久,提前退租就是违约,就要付一个月租金。

蛋壳:比自如人性化一下,租赁期限一年以上的,提前45日通知且配合看房可以不付违约金。

  • 租金逾期违约金

说到租金逾期违约金,我看了真是觉得没有最黑、只有更黑。

自如:未按期交租的,逾期一日按应付租金的千分之五计违约金。

蛋壳:未按期交租的,逾期一日罚一天的租金(也就是逾期期间住一天要交两天的租金);逾期超过七天的,直接罚一个月租金。

大家可能觉得自如约定的千分之五/日不算多,但你们算一算,这个违约金的年化收益是180%+,远超实际损失。

至于蛋壳约定的那个,就不算年化了,近似乘火打劫地抢钱。

  • “不可抗力”的扩大解释

说到这个我还真是对两家的法务有点服气,看得出来真的是用心了来着。

“不可抗力”,本来是指不能预见、不能避免而且不能克服的客观情况,类似战争、洪水、地震、海啸之类的。当然,一般在合同中会对“不可抗力”做一些扩大解释,比如一些合同会将“停电”视为不可抗力的一种,但其实这完全可以预见,也能够克服(弄个备用电源就行了)。

先看看自如的合同。

合同中将“政府部门要求调整房屋现有户型”视为不可抗力的一种。据我观察我朋友们住的自如,长租公寓平台从产权人手里把房子接过来之后,都进行了简单装修,也都对户型做了一定的改造(主要就是多隔出几个卧室好多收钱)。这种房子有很大的风险被责令整改的,被整改的话租客就大概率要重新找房子。本来这是平台的过错,平台应该承担责任,现在通过扩大解释“不可抗力”的含义,平台安全了——先改了多收钱再说,真被整改了也不用承担违约责任。

其实逻辑感敏锐的人会发现,自如拟的这个扩大解释“不可抗力”的条款有点黑色幽默——这个条款的存在,恰恰说明了“政府部门要求调整房屋现有户型”是完全被他们预见到了的。

看完了自如的,我再看蛋壳的时候觉得蛋壳更厉害啊。

除了把刚刚说的“政府部门要求调整房屋现有户型”列为不可抗力之外,蛋壳的合同里把“行政命令、裁定判决的执行”也列为了不可抗力,特别神奇。

举个例子,蛋壳收了你的租,不交给房东,房东告蛋壳,蛋壳败诉了要还房子,顺便让你自己去重新找房子,这都可以说是有“不可抗力”。当然这个例子只是一个简单的例子,现实情况可能更复杂一些,比如蛋壳拿房源之前没有好好调查情况,和平台签合同的产权人其实是假的/房子早就被抵押了/一套房子被租了好几次/房东把房子交给平台之前已经和别人签合同把房子卖了……以上这些风险,都应该由平台承担,因为平台负有调查房源情况的义务,但如果上面那些破事儿涉诉有判决了,依照合同就莫名成了“不可抗力”,平台不用承担违约责任。

  • 合同生效条件

蛋壳的比较正常,双方签字盖章了合同就生效了。

自如的玩了一下花活儿,约定“本合同自乙方全额支付其首次应付的款项之日生效”。租客不交钱,合同就不生效,双方都不能依据合同追究对方的违约责任。这样约定有好有坏,好的是多了一点反悔的时间,只要没给钱就可以反悔;坏的方面当然也明显,对方也有同样的时间反悔。

  • 约定管辖条款

约定管辖就是提前确定好,双方如果闹翻了要起诉应该去哪个法院。

蛋壳的合同对此做了约定,出现争议只能在平台所在地的法院起诉。

自如的合同中我没看到这方面的条款,估计是在注册时候的《用户协议》中就有了。

经推友@chickenhachi 提醒,房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷处理管辖,即专属管辖。

简单地说,就是房子在哪就去哪的法院起诉。所以蛋壳写这种管辖约定条款也没什么意义。

  • 两家各自的良苦用心

自如与蛋壳的合同里面,除了上面提到的那些之外,还各自有一些别具特色的用心:

自如的合同里约定了承租人要放弃优先购买权,而且不能占用房子的学位。

“优先购买权”是法律规定的承租人的一项权利,就是如果房东要卖房子的话,承租人如果能给出同等条件,房东应当把房子卖给承租人。其实由于优先购买权引起纠纷的概率很小,因为买得起的人并不多;真有纠纷一般也是房子都已经卖完了,租客“回过味来”,说房东没有通知自己,侵犯了自己的优先购买权,要求赔偿。这个权利是可以通过约定排除的,自如很果断地帮房东免了后顾之忧。

众所周知,在我们这篇土地上,适龄儿童入学是和房子挂钩的,正规房产上是有入学名额的,在大部分城市租房也是可以用房产的入学名额的(虽然入学排序顺位十分靠后就是了)。一般有娃租房的人会租有入学名额的房子,想着娃能上学方便。自如的合同足以打消他们的念头——承租人不得占用房产对应入学名额。当然,我看到的是合租的合同,整租的合同可能约定与此不同,我提这个事情是想说明自如真的十分爱护房东,毕竟几个平台里只有他想到了这一点。

蛋壳的特色很有几分黑色幽默:事实未清、未明确协商之前,任何一方不能擅自发布不利于另一方的言论,否则要赔偿损失,损失不好计算的,就罚三个月租金。

你租了蛋壳公寓,你不许在网上说蛋壳公寓的坏话,要不你掂量自己的押金会不会被罚了。以前我只听说过恒大之流会严格限制自己员工的言论,对客户这么来的,我还是头一次见到。

哦不对,严格来说房东才是长租公寓平台的客户,租客是韭菜来着。

  • 贷款租房

有一些公寓平台会让租客预付一年的房租,付不起或者不想一次掏这么多钱可以用“XX白条”之类的服务。前一阵子微博和朋友圈有很多人在讲这个事情,我不多说了,有兴趣可以看一下这篇文章:揭秘自如“杠杆扩张术”:租房变贷款,借ABS“跑马圈地”。摘录一下文中关键内容:

记者从这份自如APP分期电子合同时,发现除签署了一份租赁合同,胡大还签署了一份贷款合同。

记者查询自如租客胡大的贷款合同获悉,胡大的贷款合同中明确写道,贷款方为中国对外经济贸易信托有限公司。其中贷款合同中规定:“本合同项下贷款期限为11个月。贷款起始日以贷款本金划离乙方账户之日为准,甲方同意乙方委托第三方支付机构/银行以资金代付的方式讲本合同项下的贷款本金数额于贷款之日起从乙方账户受托支付至房屋资产管理人的指定账户。”

简单书,主要的风险就是如果平台和房东闹翻了,他们之间的合同解除了,租客和平台的合同就失去了权利来源,就要搬走,但贷款仍然要还,因为借贷关系与租赁关系是两个法律关系,对应的主体也不同。

  • 拆迁安置

本来没想到这一点的,前一阵子看到了有推友和租客起了争执,觉得这个也挺有意思,顺便也说一下。鉴于各地应该有区别,就按城市说一下。

上海:

原先的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定开发商要分别和房东、租客签补偿协议,这个有利于保护租客利益,但效率低下,所以这个规定被废止了。我之前发的推里还引用了这个规定,当时没注意看是否仍在有效期限内……

现行的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》就很简单了,房东拿到拆迁补偿后,应当自己安置租客。这个安置应当是对租赁期限剩余时间的安置,一般都自行协商,租客能要的也就是搬家费,议价能力强的可以再拿市面房租与合同房租的差价说事儿,但也不容易。

北京:

原先的《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定房东应当和租客协商解除租赁合同,协商不成的,就用产权调换的方式补偿房东,然后租客继续在房东获补偿所得的房产履行租赁合同。当然,这个规定也被废止了。

现行的《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》没有提及对承租人的安置,是的,没有提及。细想也是,安置个屁,巴不得你们赶紧走呢……

深圳:

《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》中只规定了政府征收房屋时应当对“合法使用人”也给予搬迁、安置、停工停业的补偿,但具体如何补偿、需要符合什么条件都没提,这方面我了解也确实不多。

 

就这样吧,写到这罗里吧嗦也有点篇幅了,就算我把这个坑填了。行文匆忙,难免疏漏,有懂行的读者请不吝赐教。

 

 

 

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